近日，广东省深圳市发布被称为“深八条”的调控房地产市场新政策，其目的在于“遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序”，引发社会广泛关注。
值得注意的是，发布调控房地产市场新政策的城市不只有深圳。今年7月以来，浙江省杭州市、广东省东莞市、浙江省宁波市等地均已发布了调控房地产市场新政策。
接受《法制日报》记者采访的专家认为，今年上半年以深圳为代表的城市房价上涨，并非真实住房需求增长所推动，多地出台调控房地产市场新政，正是为了落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制投机炒房，维护房地产市场稳定。
专家认为，为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价，亟须升级一线、二线城市限购政策，以应对投资投机需求的涌入。但更重要的是，我们需要对沿用多年的限购限贷住房调控体系进行重构。
深圳房价扶摇直上
调控防止猛涨猛跌
7月15日，深圳市一条涉楼市的重磅消息——深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局等8部门发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
在这份文件中，深圳市提出8条具体调控房地产市场措施，被称为“深八条”。
其中，第一条正是“调整商品住房限购年限”。即深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称，以往，由于深圳落户难度较低，限购政策实际接近虚设。而新规中限购全面收紧，要求在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保，才能购买商品住房，“持深圳户口者在深圳购房的门槛提高”。
除此之外，“深八条”还包括完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理等措施。
深圳市此举旨在落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序。
今年以来，深圳市房价持续上涨，牵动着公众的敏感神经。比如今年4月份时，深圳市某一套房源售价从1280万元上调到1380万元，调价幅度达100万元。
4月22日，深圳市住房和建设局称，对于舆论反映部分住宅小区二手房价格过高问题，经初步调查，主要是部分业主挂牌价过高，存在严重背离市场行情的情况。
但深圳市房价上涨也是事实。国家统计局发布的数据显示，今年上半年，深圳市二手房的价格，环比分别上涨0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%和1.9%。其中，在3月份、4月份和5月份，分别排在全国70个大中城市的第一、第二和第二。
邹琳华告诉《法制日报》记者，2020年上半年，深圳等一线城市楼市走势引人瞩目。即使受到疫情冲击，深圳房价仍扶摇而上，房价水平赶超北京位居全国第一。
邹琳华称，据2020年6月纬房指数显示，2020年上半年，深圳房价累计上涨11.35%，上海累计上涨4.72%，北京累计上涨2.81%，广州累计上涨0.23%。
在邹琳华看来，2020年上半年以深圳为代表的一线城市房价上涨，本质上是由廉价资金而非真实需求增长所推动。为了对冲疫情影响促进经济复苏，宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段，以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂。但由于实体经济尚未恢复景气，实体产业资金实际吸纳能力仍较差，股市和楼市也成为资金流向的重要选项。
邹琳华认为，在宽松的货币环境下，资金流入房地产市场概率增加。在各类城市中，一线城市房地产流动性好，二手房市场发达，更受投资投机资金的青睐。在北上广深四个一线城市中，由于深圳落户容易、限购实际门槛很低，又更易成为各路投机资金的主战场。因而，深圳房价的率先上涨并非偶然。
“此次深圳调控升级，有利于房价降温。”邹琳华说。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说，“房住不炒”是我国很长一段时间内的房地产市场调控目标，深圳市此次的房地产调控措施，从法律上看，属于常规的调控手段，目的在于调控深圳市的房价不能“猛涨猛跌”。
在楼建波看来，这种常规调控手段并没有突破中央“房住不炒，因城施策”政策框架，并不代表国家房地产市场调控走向的改变，而只是稳定房地产市场。
多地密集出台政策
落实房住不炒精神
近期出台楼市新政的并非只有深圳一个城市。
今年7月2日，为落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，抑制投机炒房，浙江省杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，对公证摇号销售有关事项进行了明确。
针对杭州市实行宽松人才引入政策、吸引大量外来人员落户的情况，楼市新政进一步规范高层次人才优先购房有关要求，明确在杭州市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。
根据统计数据显示，截至2019年年底，杭州市的常住人口首次突破1000万人，达到1036万人，流入人口增多，由此产生大量的购房需求，使得原本就“一房难求”的杭州更加紧张。
对此，杭州楼市新政对“无房家庭”的认定进行补充，规定户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。
同样在7月2日，为落实“房住不炒”定位精神以及“一城一策”相关工作要求，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售;加强商品住房项目销售监管，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为等。
7月6日，浙江省宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局等联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”稳定房地产市场的新措施。
其目标同样是为贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保障和支持自住需求，抑制投资投机行为。
邹琳华研究发现，这些地方出台楼市新政的背后，是这些地方的房价持续上涨。2020年6月二线城市纬房指数显示，27个二线城市样本中，宁波、四川成都等城市涨速显著上升，东莞、江苏无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。
“未来更多的一线、二线城市要升级限购政策。”邹琳华认为。
楼建波认为，出台房地产市场调控措施的地方，基本上都是房价上涨比较快，这些地方密集出台楼市新政，是落实中央“房住不炒”政策的体现，稳定房地产市场。
在楼建波看来，这向社会传递的信号是，政府稳定房地产市场的决心没有变，各地落实中央“房住不炒”政策的初衷没有变，就是要整顿房地产市场秩序，让房地产市场降温，打造一个有序的、稳定的房地产市场。
“需要注意的是，从解决人民群众住房问题的角度讲，房地产市场调控不是把房价往下调，让大家都去买房子。”楼建波提醒说，解决人民群众住房问题，根本上还是要靠政府提供的保障性住房，比如人才住房、租售并举、共有产权房等，“这两个方面要分开”。
依法调控遏制投机
竭力平衡供需关系
中央“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。
当日的中央政治局会议明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
3个多月后，中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
今年4月17日，中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
楼建波认为，中央多次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标。
据邹琳华研究，进入2020年6月，另一个值得关注的新现象是，除深圳外，其他一线城市房价涨速有减缓态势。
2020年6月纬房指数显示，上海房价环比上涨0.65%，涨速比上月下降0.16个百分点;北京房价环比上涨0.13%，涨速比上月下降0.76个百分点;广州房价环比下降0.19%，涨速比上月下降0.86个百分点。
在邹琳华看来，这说明除深圳外，北京、上海、广州房价的快速上涨均缺乏后劲，市场难以支持房价持续快速上涨。这可能是因为，北上广限购政策远比深圳严厉，住房投资投机成本过高，资金进入相对更为困难。这也从另一侧面表明，短期内，严厉的限购可以在一定程度上弥补限贷政策的漏洞。
邹琳华认为，自2010年北京首次引入限购以来，以限购限贷为基本框架的调控政策体系已经运行了10年。这两大行政管控手段，几乎成了住房市场“长效机制”的一部分。然而，今年上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明，限贷政策实际接近失效。
邹琳华解释称，今年上半年，商业抵押贷款利率已经降至远低于按揭贷款利率的水平。人们可以通过抵押等途径更低成本地获取购房资金，使得限贷政策失去作用，已有的以限购、限贷为基本框架的调控政策体系面临解体。
邹琳华补充说，尽管如此，在疫情多维冲击及内外部经济形势极不明朗的条件下，房价不存在全面上涨或持续上涨的经济基础。换句话说，放任资金炒房，虽然房价短期可能大涨，但必将以大跌收场。从防范宏观风险角度看，“房住不炒”的方向不可能改变，维持房地产市场的总体稳定仍是基本方略。“2020年下半年，在限贷失效的背景下，更多的城市将随深圳升级限购政策。”
邹琳华建议，在较短的时间内，我们可以通过升级限购来应对投资投机需求的涌入。但更重要的是，在限贷失效的背景下，我们需要对沿用多年的限购限贷住房调控体系进行重构。
楼建波认为，在一定时间内，各地有必要采取“限”的政策，这有助于依法落实“房住不炒”目标，但在住房供给长期不充分的情况下，“限”的政策只能暂时压制房价上涨，无法从根本上解决房价上涨的问题。
在楼建波看来，就房地产市场来说，房价到底是涨还是跌，最终的决定因素是供求关系，而住房的供求关系又跟地方的经济发展有关，只有一个地方经济在发展，人口在聚集，才会形成房地产市场。
楼建波称，房地产市场的调控目标主要还是促使供需关系平衡，特别是在法治的轨道上进行调控。一方面，增加商品房供应;另一方面，促使地方加大保障性住房的供给，尤其是租赁型保障住房的供给。
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