四川经济在线北京7月8日讯 7月2日晚，国家发改委发布了进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知，明确提出基础设施领域不动产投资信托基金试点行业中包括保障性租赁住房。同日，国务院办公厅也发布了国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见。
在政策方面，近年来国家多次强调租赁住房建设，出台了一系列支持政策。尤其是十九大提出了房住不炒的政策之后，政府一方面坚持限购限贷等政策，打压炒房现象;另一方面大力扶持租房市场，建立健全长效机制。其中就包括增加自持租赁性住房的土地供给，多个地方政府提出租购同权和租房落户等地方性政策，以及加快住房租赁市场立法等。直到此次，发改委将保障性租赁住房纳入基础设施领域REITs试点行业中，为租赁住房的公募REITs提供了强有力的政策保障。
我国历经一定时期的发展，租赁住房市场产品端纷繁复杂，良莠不齐，大致可以分为保障性和市场化运营两个大类。保障性租赁住房因为具有公共性导向，在土地获取、项目投资建设等方面具有优势，但是从定价机制、租户保护等消费者角度方面却难以建立有效的商业运营模式。
市场化运营角度看，产品种类就更加繁多，从房源分布角度讲，又可以分为集中式和分散式，实际盈利模式上又分为重资产持有模式、二房东包租运营模式和轻资产运营三类。从目前市场现状看，分散式公寓的市场占有率高达75%，多为二房东模式，品质参差不齐。尤其是此前颇受市场和资本追捧的蛋壳，如今却走上了暴雷、跑路、限消、破产的道路，最终走到了退市这一步。其根本的原因在于其盈利模式是以高进低出+租金贷为核心，并且无序扩张。在做大市场规模的同时其综合成本却居高不下，长期处于亏损状态，高负债最终导致现金链断裂。
在土地两集中政策下，自然资源部要求重点22城租赁住房用地一般不小于10%。其中常住人口增长快 、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。2021年6月18日，上海集中出让了8宗租赁住房地块，其中位于松江的两幅套数下限超过1000套，且为相邻地块。上述两地块建成后将为上海打造一个超2000套房源的大型纯租赁社区。可以预见，租赁住房将会在土地供应的市场(尤其是一二线城市)占有越来越重要的位置，而且单体项目也将会呈现大型化的趋势。
租赁住房分为保障性租赁住房和市场化运作租赁住房两个部分，从短期来看，政府一定会首先加大政策扶持保障性的租赁住房，保障性的租赁住房在资金的获取以及成本、甚至是需求端的去化都有一定的天然优势，而其面临的挑战是如何把控好产品品质和设计，符合市场的实际需求。对于市场化运作租赁的住房而言，也可以受到政府相关政策溢出效应的支持，做好自己的产品定位和定价，有稳定的租约和良好的现金流，同时通过专业化的管理，降低运营成本提高收益的话也将有机会进入公募REITs的赛道。
从长期来看，保持一定的公共产品属性并提供适当的地价补贴以及合理集中式重资产模型是未来发展重点，同样也是保障性租赁住房成为公募REITs底层资产的理想型的原因。在运营管理上，也需要避免公共产品政府包办的现象，特别是运营层面需要引导市场化运营的经验和理念，引导中国租赁住房更多形成合理有效重资产的发展方向。
对此仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平表示，“资产价值的体现，更多的是现金流的稳定、可变现、可持续的运营能力以及具有资本化的发展潜力，因此对底层资产在现金流、产品化等方面高质量的发展将是核心内容。”(蒋亮)
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