四川经济在线北京9月7日讯 近日，仲量联行发布2021中国办公楼市场白皮书。白皮书指出，中国经济总量前五十大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6000万平方米的差距，其中仅北上广深四座一线城市的总供应缺口即高达3000万平方米以上。
仲量联行方面指出，目前国内仅北上广深四个一线城市处于成熟期，而70%的中国内地城市仍处于起步期。在租金和体量方面，中国内地仅有北上广深等四座一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1000万平方米，六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米，相当于每座城市里只有五至八栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比，超过30%的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看，除北京名列世界第三和上海排名第十四外，其他内地城市的租金水平都排在全球五十名之后。
通过整合租金、体量、出租率、第三产业增加值等数据指标，仲量联行首创编制了城市办公租赁成本指数，计算各城市每年实际产生的办公场所租赁成本占相关经济指标增量的比重，为各城市办公楼市场的租赁活跃度和租金承付水平提供参考借鉴。以发展和成熟期的租赁成本指数前10名排行为例，该类城市租赁成本指数越大，其租金承付能力就越高，市场发展动力就越强，体现着中国楼宇经济发展的最高水平，聚集着大量的头部企业，如北京、上海、成都、西安等。
白皮书通过选取2005至2020年这十五年的数据进行比对分析，发现中国内地GDP排名前三是城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，会推动优质办公楼市场需求增加547平方米。其中深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲，一亿元人民币的增长带来1672平方米的办公楼使用需求。除一线城市外，其他拉动力较强的城市则多为经济实力雄厚，大型企业扩张需求稳健的济南、西安、成都等省会城市。
基于上述分析，仲量联行测算出各城市办公楼市场的理论需求上限。北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4000万平方米左右，广州和深圳则在2000万平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米，经济总量排名前十城市的潜在需求总量则超过其他两百多座城市的需求潜力总和，体现出中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征。
仲量联行认为，在国内双循环发展格局下，大量企业着眼于庞大的中国国内市场，迫切希望在三四线城市谋篇布局。根据仲量联行的统计，过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米;从城市层面看，至少有八十家全国性企业已经在一百多座城市设立了办公地点或者在短期内有租赁计划，这也让企业在购置、租赁和使用房地产方面的花费与日俱增，一家业务范围遍布全国的中资企业每年与房地产相关的成本可达上亿元人民币，阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元/年。
庞大的房地产支出迫切需要企业管理层秉持长期、远景思维，从集团层面进行集中化的通盘部署。在这种情况下，由分散式的物业租赁向集中化的企业房地产战略的转变就成为了企业发展扩展的必经之路。为此白皮书指出，2013年时全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队，而到2015年时这一数字则已经达到92%。近年来，许多中国企业也逐步开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。(蒋亮)
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