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成都地产市场回暖 先进制造业办公需求上扬

http://www.hrnewspaper.com/ 】 【2022-04-11 17:35:29】 【来源:四川经济在线

  四川经济在线成都4月11日讯 仲量联行日前透露,依托金融与科技的双轮驱动以及高消费力的核心优势,再加之即将到来的高质量商业载体,供需两端的不断升级将助力成都商业地产实现长效可持续发展。

  甲级办公楼市场供应端短期回落

  受疫情影响,部分子市场项目交付时间再次延期。第一季度全市仅新增一个甲级项目——即位于天府新区秦皇寺板块的传化中心,新增办公面积约5.4万平方米。2022年内,天府新区预计将迎来继中交、中铁等项目交付后的第二次供应高峰。全年将新增优质办公面积(含乙级办公楼)约44.0万平方米,板块内高空置压力或将长期存在。

  2022年初,在政策与资本市场变动的双重影响下,部分重点行业内部仍在继续调整,使得办公楼增量需求环比放缓。第一季度甲级办公楼市场净吸纳量录得4.1万平方米,同比下降约1.1万平方米。其中,金融城板块因受到部分房地产企业内部战略调整影响,出现短期空置回升。但随着政策逐步向好,预计这一行业以及相关产业链需求将在今年下半年陆续释放。

  增量需求方面,城市经济平稳发展,互联网、保险、律所等现代服务业需求持续稳健。第一季度,成都甲级办公楼市场增量需求前三仍为科技互联网(19.5%)、新兴金融(14.9%)以及房地产建筑业(11.5%)。尽管季度内需求有所放缓,但较低的新增供应仍保证了成都市场较低的空置水平。截至季末,成都甲级市场空置率录得19.9%,环比仅小幅上升0.1个百分点。

  优质零售物业市场表现平稳

  第一季度,全市仅蓝润摩里中心开业,新增约5.6万平方米;百货持续收缩,新世界百货营业16周年后退出成都市场,全市总存量至1,032万平方米。年初,疫情反复对客流造成一定影响,购物中心影院和高楼层区域的大型餐饮退租、换租更加频繁。部分超市优化门店布局,关闭业绩不佳的门店。同时,成都多个区县中小学提供课后延时和周末托管服务,对购物中心儿童教育培训需求的减少导致业态收缩,全市优质购物中心空置率环比上升0.4个百分点,至9.3%。租金方面,核心商圈持续引入高端品牌提档升级,非核心商圈加强对美妆、汽车、运动等业态的引入,成熟优质项目租金表现总体平稳,全市优质购物中心首层平均租金报389.2元/平方米/月,环比小幅上升0.2%。

  2022年,成都预计将迎来近百万新增供应。聚焦城东,蓄势超十年的攀成钢板块将在二季度迎来环贸ICD开业,补足区域内商业空白。城南板块,下半年将迎来SKP等优质项目开业,将吸引更多国际一线品牌进驻。此外,以大运会为契机,成都将有望迎来更多如公园绿道等消费新载体,激发消费新动能。

  仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示:“成都作为国家中心城市之一,零售辐射能力强,消费客群基数大,且居民消费意愿强烈。良好的消费市场基本面是成都消费数据持续增长的动力。今年在运动经济倡导的消费新理念下,借助大运会带来的消费契机,鼓励更多优质开发商、运营商和品牌方投资运动消费板块,为成都带来健康品质生活的新消费体验。”

  物流地产市场长期需求基本面向好

  2022年第一季度,易商青白江产业园交付使用,市场新增可租赁面积3.8万平方米。

  高标库租赁市场开年出现短暂波动。一方面,受疫情影响,企业仓库租赁计划出现放缓。另一方面,去年下半年为备战双十一和年末促销旺季,多个零售商及其第三方物流企业采取季节性短租仓库,亦于今年初到期退租。

  此外,自2021年下半年开始,随着顺丰收购嘉里物流,极兔收购百世快递及京东物流收购德邦,快递快运业市场整合逐步加速,不少快递起家的物流企业纷纷通过收并购切入快运版图,助其迅速跻身全物流产品服务商。上游业务整合传导至下游仓储布局,季内参与收并购的快递快运企业逐渐开启仓库整合,合并同区域仓库设施。至季末,全市净吸纳量受多方因素影响录得负值,市场整体空置率环比上升3个百分点至13.2%。

  虽然第一季度高标库新增需求有所放缓,但长期来看,成都作为区域中心城市的物流枢纽地位依然难以撼动。而2023年起,成都新增供应将显著回落,高标干仓由增量市场转为存量市场。

  对此仲量联行统计数据显示,自2023年开始,成都高标干仓集中供应将告一段落。新项目的大幅减少,也将有效降低市场的租赁竞争。预计至2023年末,成都干仓平均空置率将降至7.7%,存量市场特征显现,带动高标干仓从过去长期的租户市场向中性市场过渡。而与此相对,未来两年成都高标冷库市场供应显著攀升,其中冷链物流产业聚集度最高的青白江子市场,高标冷库总存量将达到16万平方米。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示:“未来业主争夺租户的主战场将从干仓转移至冷库。集中供应下,冷库也将步入与干仓相似的发展轨迹——即高性价比项目入市带动租户扩租和升级需求释放,高标冷库市场渗透率将快速提升。”(蒋亮)

 
 
 
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