四川经济在线成都4月11日讯 仲量联行日前透露，依托金融与科技的双轮驱动以及高消费力的核心优势，再加之即将到来的高质量商业载体，供需两端的不断升级将助力成都商业地产实现长效可持续发展。
甲级办公楼市场供应端短期回落
受疫情影响，部分子市场项目交付时间再次延期。第一季度全市仅新增一个甲级项目——即位于天府新区秦皇寺板块的传化中心，新增办公面积约5.4万平方米。2022年内，天府新区预计将迎来继中交、中铁等项目交付后的第二次供应高峰。全年将新增优质办公面积(含乙级办公楼)约44.0万平方米，板块内高空置压力或将长期存在。
2022年初，在政策与资本市场变动的双重影响下，部分重点行业内部仍在继续调整，使得办公楼增量需求环比放缓。第一季度甲级办公楼市场净吸纳量录得4.1万平方米，同比下降约1.1万平方米。其中，金融城板块因受到部分房地产企业内部战略调整影响，出现短期空置回升。但随着政策逐步向好，预计这一行业以及相关产业链需求将在今年下半年陆续释放。
增量需求方面，城市经济平稳发展，互联网、保险、律所等现代服务业需求持续稳健。第一季度，成都甲级办公楼市场增量需求前三仍为科技互联网(19.5%)、新兴金融(14.9%)以及房地产建筑业(11.5%)。尽管季度内需求有所放缓，但较低的新增供应仍保证了成都市场较低的空置水平。截至季末，成都甲级市场空置率录得19.9%，环比仅小幅上升0.1个百分点。
优质零售物业市场表现平稳
第一季度，全市仅蓝润摩里中心开业，新增约5.6万平方米;百货持续收缩，新世界百货营业16周年后退出成都市场，全市总存量至1,032万平方米。年初，疫情反复对客流造成一定影响，购物中心影院和高楼层区域的大型餐饮退租、换租更加频繁。部分超市优化门店布局，关闭业绩不佳的门店。同时，成都多个区县中小学提供课后延时和周末托管服务，对购物中心儿童教育培训需求的减少导致业态收缩，全市优质购物中心空置率环比上升0.4个百分点，至9.3%。租金方面，核心商圈持续引入高端品牌提档升级，非核心商圈加强对美妆、汽车、运动等业态的引入，成熟优质项目租金表现总体平稳，全市优质购物中心首层平均租金报389.2元/平方米/月，环比小幅上升0.2%。
2022年，成都预计将迎来近百万新增供应。聚焦城东，蓄势超十年的攀成钢板块将在二季度迎来环贸ICD开业，补足区域内商业空白。城南板块，下半年将迎来SKP等优质项目开业，将吸引更多国际一线品牌进驻。此外，以大运会为契机，成都将有望迎来更多如公园绿道等消费新载体，激发消费新动能。
仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“成都作为国家中心城市之一，零售辐射能力强，消费客群基数大，且居民消费意愿强烈。良好的消费市场基本面是成都消费数据持续增长的动力。今年在运动经济倡导的消费新理念下，借助大运会带来的消费契机，鼓励更多优质开发商、运营商和品牌方投资运动消费板块，为成都带来健康品质生活的新消费体验。”
物流地产市场长期需求基本面向好
2022年第一季度，易商青白江产业园交付使用，市场新增可租赁面积3.8万平方米。
高标库租赁市场开年出现短暂波动。一方面，受疫情影响，企业仓库租赁计划出现放缓。另一方面，去年下半年为备战双十一和年末促销旺季，多个零售商及其第三方物流企业采取季节性短租仓库，亦于今年初到期退租。
此外，自2021年下半年开始，随着顺丰收购嘉里物流，极兔收购百世快递及京东物流收购德邦，快递快运业市场整合逐步加速，不少快递起家的物流企业纷纷通过收并购切入快运版图，助其迅速跻身全物流产品服务商。上游业务整合传导至下游仓储布局，季内参与收并购的快递快运企业逐渐开启仓库整合，合并同区域仓库设施。至季末，全市净吸纳量受多方因素影响录得负值，市场整体空置率环比上升3个百分点至13.2%。
虽然第一季度高标库新增需求有所放缓，但长期来看，成都作为区域中心城市的物流枢纽地位依然难以撼动。而2023年起，成都新增供应将显著回落，高标干仓由增量市场转为存量市场。
对此仲量联行统计数据显示，自2023年开始，成都高标干仓集中供应将告一段落。新项目的大幅减少，也将有效降低市场的租赁竞争。预计至2023年末，成都干仓平均空置率将降至7.7%，存量市场特征显现，带动高标干仓从过去长期的租户市场向中性市场过渡。而与此相对，未来两年成都高标冷库市场供应显著攀升，其中冷链物流产业聚集度最高的青白江子市场，高标冷库总存量将达到16万平方米。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“未来业主争夺租户的主战场将从干仓转移至冷库。集中供应下，冷库也将步入与干仓相似的发展轨迹——即高性价比项目入市带动租户扩租和升级需求释放，高标冷库市场渗透率将快速提升。”(蒋亮)
|
