四川经济在线成都1月12日讯 1月12日仲量联行在蓉发布的2022年成都商业及物流地产市场报告显示，中国经济压力增大正在影响成都的商业地产市场表现：甲级办公楼市场增量需求不足，租金持续下行;零售物业市场空置率创新高，租金下滑;物流地产市场全年净吸纳量仍超过五十万平方米，市场抗风险能力显现;投资市场方面开发商纾困情绪明显，成交量同比上涨。期间令人瞩目的是，随着城市地标太古里的股权变更，涉及金额创出成都零售市场的新高。
对此仲量联行华西区董事总经理沈扬表示，“2023年是中国消费市场发展非常重要的窗口期，产业与消费可能成为未来十年中国经济持续发展基础。在消费供给侧，统一大市场的建立，消费创新回归消费本质，将为消费供给企业提供巨大的发展机遇。消费企业数字化转型，为消费企业引入先进数字科技，从本质上提升生产效率问题。”沈扬预计，进入2023年后，数字化、绿色能源、科技创新、国际化拓展将成为消费类企业继续发展的动能，成为稳定就业和居民收入、支撑消费复苏及城市需求增长的基石。
甲级办公楼市场
增量需求不足，租金持续下行
报告指出，2022年成都市甲级办公楼新增供应达到自2017年的最高水平，全年交付项目共计10个，总面积约59. 7万平方米。截至目前，成都甲级办公楼存量升至457万平方米。全年多个高品质楼宇入市，包括成都中国太平金融大厦、环球贸易中心(一期)、高新创合中心以及财富支点大厦等。楼宇软硬件质量的提升以及楼宇形态多元化呈现为城市实现多类别高质量产业落地提供了先决条件。
疫情、高温、地震等诸多不可预测因素导致城市商务活动流动性明显减弱，企业活动放缓、信心走低。传导至办公楼市场端后，年内市场呈现出明显的新租放缓和退租频繁趋势。二者作用下，2022年成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得10.4万平方米，较去年同期下跌57.0%，较2020年仍有13.9%的跌幅。供应攀升叠加市场退租情绪，2022年甲级办公楼市场平均空置率年末收至28.0%，同比上涨8.2个百分点;剔除新增供应影响，空置率报20.9%，涨幅仅1.0个百分点。
报告认为，结构上来看，2022年成都甲级办公楼市场增量需求仍主要聚焦在科技互联网、金融业和专业服务三驾马车上。而为了争取市场优质客户，空置压力较大的业主方正再次下调租金水平。报告显示，2022年成都甲级办公楼平均租金收至100.2元/平方米/月，同比下降1.8%，较2021年跌幅扩大1.1个百分点。从季度表现上看，全年跌幅主要集中在经济活动相对恢复的第二季度与第四季度，分别跌幅达-0.5%和-0.7%。
报告预计，随着疫情管控政策全面调整，市场有望回归一个可预测的经济时代，由消费与投资所推动的第二次反弹预计将在2023年中展现，成都办公楼市场需求端有望实现再次攀升。对此仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示，“以科技互联网、金融、专业服务为核心驱动，以智能制造、能源环保为重要战略增长动能的需求结构特征将持续推动成都楼宇需求端发展。随着开发商融资端的逐步回暖，未来地产建筑的降低趋势或有收窄。而重回市场化以及外放型经济环境也预示着未来民营企业、外资需求有望全新上扬。”
优质零售物业市场
疫情反复冲击导致空置率创新高，租金下滑
数据显示，去年前十一个月成都社会消费品零售总额为8186.7亿元，同比下降约2.1%。消费低迷导致商家租赁需求减弱，2022年全市净吸纳量为35.6万平方米，同比减少46.1万平方米，扣除新开项目部分，已有项目净吸纳量为-40.8万平方米，全市空置率同比上升3.5个百分点至12.4%，为2007年来最高值。租户流失令商场营收下滑，业主普遍采取“以价换量”策略以稳租户，预计市场空置率改善前，租金仍将处于下行通道。全市优质购物中心首层平均租金报395.2元/平方米/月，同比下降2.7%，降幅超2020年。2022年成都保持较高供应，全市有8个项目开业，共计约90万平方米;百货收缩市场份额，全年有3家百货闭店，减少16.5万平方米。年末，全市总存量收至1,124万平方米，居全国第三，仅次于京沪。
2022年，位于交子公园商圈的成都SKP开业，并凭借强劲的品牌号召力和稳定的产品线输出，引入超1300个一线品牌入驻，其中涵盖222个首店品牌，完成了城南商业从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖。至此，SKP与in99共同形成了交子公园商圈高端商业组团，城南高端零售商业体量升至34.1万平方米，比肩市中心IFS和太古里的春盐商圈31万平方米，共同构成全市两大高端商业聚集区，成都高端商业双核格局成型。
报告指出，从经济短周期展现的明线趋势来看，外部环境波动叠加疫情影响，居民收入预期不稳，人们的消费观也从疫情前的即刻满足转变为当下的回归人本需求，消费的计划性越来越强，更加偏好基本品消费且关注性价比。从经济长周期展现的暗线趋势来看，中长期消费市场将回归经济基本面，消费者对品质的追求不会改变。在疫情影响下，人们更重视健康生活方式，展现出绿色、健康、品质的消费偏好，因此当下消费趋势明线和暗线并存。
报告认为，在空间探索方面，成都的零售市场从未止步，文化自信带来的国潮兴起，将为主理人品牌发展打开局面。针对拥有较强消费意愿的年轻人群体，越来越多业主通过营造调性、塑造品牌差异、打造社群等方式网罗年轻人，非标商业应运而生，如Cosmo、万科天荟等。随着潮流文化兴起与本土文化的有机结合，成都优秀主理人品牌崛起，如：1807、A Few Good Kids等。有别于运动潮牌，本土文化根植、不盲目跟风、价格中端的主理人品牌，更能满足年轻人对个性的表达，部分优秀品牌已走出成都，改变了过去成都鲜有零售品牌输出的刻板印象。
对此仲量联行中国区零售研究负责人朱建辉总结说，“随着疫情管控的逐步放开，客流带动商流复苏，爱消费、爱生活的成都人将稳步回流实体商业。尽管成都的优质商业存量已高居全国第三，但未来仍有大量优质供应入市，足见投资者对成都消费市场的信心。在消费品牌、业态与场景的创新上，成都已先人一步，我们欣喜地看到本土零售势力走出成都，‘成都设计’开始在国内占有一席之地。商业格局亦在变革中孕育生机——将传统与现代融合的春熙路商圈将在游客回归中重现人流盛景;交子公园商圈在SKP加持下谱写国际城南新乐章。未来将有更多创意无限的消费场景在成都演绎无界消费新可能。”
物流地产市场
全年净吸纳量维持高位，市场抗风险能力显现
2022年，成都高标库市场共录得六个项目投入使用，新增仓储面积共计44.1万平方米。在多轮疫情防控以及极端天气的强压下，全年仍实现51.4万平方米的净吸纳量，较去年71.2万平方米的需求高峰回落27.9%，展示出极强的需求稳定性。面对2022年复杂多变的消费环境，成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构，形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局，全市整体空置率同比稳定于10.6%。
报告认为，成都市物流地产市场抗风险能力强主要受到三方面因素影响：物流地产的民生保障属性，具有较强的逆周期和抗经济波动能力;主力需求行业演变——电商去中心化，大宗消费走高;供需关系趋于健康，物流地产投资属性增强。
2022年将是成都高标库集中供应的最后一年，2023-2025年三年年平均供应量不足20万平方米，整体空置率将于2023年降至7.6%。随着市场供需进入健康区间，未来成都高标库资产价格的看多预期渐浓。2022年成都高标库市场投资活动频繁，全年成交面积达50.2万平方米，同比增长约1.9倍。除健康的供需关系外，物流地产资产较强的逆周期、抗经济波动属性，以及金融化程度高，物流地产基金运作成熟，使其成为近期投资者追逐的热点。同时，过去四年成都物流地产投资市场卖方行业中，地产与机构投资人比例增加，资本退出使得通道进一步拓宽，显示出较强的资产流动性。
“由于中国大部分一二线城市都将出现仓储用地供需的结构性矛盾，未来仓储用地具有较强的稀缺资源属性。对于物流地产项目投资人人，一方面现有项目在二级市场将拥有较大增值空间;但与此同时，获取一手土地难度也明显增加。”仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟说道。
投资市场
开发商纾困趋势展现，投资市场供应攀升
步入2022年，开发商融资难加速显现。开发企业试图通过出售资产，以缓解当下现金流危机。成都投资市场可售资产数量同比上升明显，且因出货的迫切性，卖方报价水平均较去年有所降低。2022年成都大宗交易市场录得约116.2万平方米的成交面积，同比逆市上涨61.8%。其中，来自开发商出售的面积占比达93.0%。从买方角度看，机构投资者、开发商(外资)构成市场主要购入方，面积占比分别为35.7%、31.3%。
在全年超百万平方米的大宗交易中，物流地产凭借其稳定供需关系备受机构投资者青睐。2022年，物流地产成交面积占比达40.9%，居各业态首位。其次，由于国有资本与政府平台公司的不动产配置需求上涨明显，占比升至17.8%。业态方面，相对于更考验运营能力的零售资产，办公楼以更加标准的运营管理输出，目前更受平台公司关注。在2022年7宗办公楼交易中，超半数面积由国企及政府平台公司购入。针对零售业态，2022年12月远洋以55.5亿元向太古地产出售成都远洋太古里50%股权。而此次交易涉及总金额也成为成都零售市场历史最高金额。
宏观环境的预期回暖将成为投资市场最积极信号。政策层面，随着“三支箭”、REITs商业不动产试点以及AMC机构的逐步落地，未来各方主体融资成本预计走低，融资渠道呈多元化发展。成都作为西部经济发展高地，成渝地区双城经济圈重要极核城市，其未来投资市场仍长期可期。对此仲量联行成都投资及资本市场业务资深董事金灵表示，“长期来看，市场重回常态，大宗投资将回归长期主义。成都在多项国家战略加持下，经济基本面向好，资产价值仍有巨大潜力。展望2023年，成都物流与办公楼资产将备受关注。租金下行的预期让市场或迎来更多高性价比资产出售，窗口期机遇须投资者重点关注。”(夏天)
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