四川经济在线上海1月26日讯 针对《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟指出，《通知》的出台，是为了支持优质合规房企通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，以更好地、一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，更好地落实改善优质房企资产负债表计划，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。
庞溟说，对商业银行经营性物业贷款业务的规定，一是明确了“经营性物业”为已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产(包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等)，二是明晰了“经营性物业贷款”指商业银行向持有经营性物业的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款，三是强调了经营性物业贷款的贷款用途包括承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。值得注意的是，《通知》特别列出在2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
庞溟认为，《通知》对专注主业、合规经营、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和一定系统重要性的优质房企来说更为有利，更有助益，将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”更好地衔接在一起，协助有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企提升增强信用、防范化解风险、降低融资成本、满足合理融资需求，有效地助力符合条件的不同所有制房地产企业纾困解难、增强信心、轻装上阵、大胆发展。
“《通知》为合规经营、综合效益较好的商业性房地产和经营性物业提供更为长期、更低成本、更加稳定的资金来源，可以说为优质的经营性物业标的和用心经营的商业地产运营商提供了定心丸、稳定器、动力源，也有利于商业房地产市场的风险防范化解、安心规划发展和良性循环、升级转型。”庞溟说道。
具体来说，《通知》体现了监管政策应在规范完善的基础上注重差异性，降低制度成本和融资交易成本，促进相关金融产品有序健康发展。促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。联系到今天宣布的降准消息，降准释放的资金可以为金融机构提供更为长期、更低成本、更加稳定的资金来源，有助于提升金融机构资金配置能力和信贷投放能力，为企业提供充足的中长期信贷支持，在引导资金更多有序流向和精准支持科技创新、先进制造、绿色发展等重点领域以及民营小微、乡村振兴等薄弱环节之外，也有利于积极支持房地产市场平稳健康发展、稳妥化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。
庞溟预计，房地产“金融十六条”和金融“三支箭”措施将继续满足各类房地产企业合理融资需求，为优质房企房地产开发、销售、保交楼等环节以及保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等重点领域提供融资支持，差别化住房信贷政策将继续因城施策精准实施，更好地满足居民刚性和改善型住房需求。
“长远来看，货币信贷和其他金融政策应与土地、财税、住房、城规、产业、社会等方面政策紧密配合，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，加快探索和发展房地产新的发展模式，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，服务构建租购并举住房制度与壮大多层次住房保障体系，根据实际情况，持续优化因城施策，加大供需两端政策支持力度，健全房地产市场各项长效体制机制建设，消除多年来高杠杆、高负债、高周转的发展模式的弊端，推动房地产业良性循环，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡、成功转型、持续健康发展。”庞溟总结说。(赵毅)
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