四川经济在线上海3月7日讯 仲量联行在日前举办的“睿见2024”系列房地产市场展望在线分享会上，为线上超过百万名观众深入解析了全球及中国房地产投资市场的趋势和机遇并发布最新调研数据。调研显示，逾三百名亚太区受访者中近半数认为未来半年内亚太区的房地产市场环境和条件将得到改善。
仲量联行大中华区研究部总监兼首席经济学家庞溟指出，就中国市场而言，仲量联行预计中国将有望成为2024年亚太区房地产投资活动复苏的主要引擎。去年上半年，中国内地房地产领域直接投资金额已达120亿美元，位居全球第五和亚太区第二。
中国房地产投资成交量回升
来自仲量联行的数据显示，2023年中国房地产投资市场成交量小幅回升，呈现回暖趋势，其中上海投资市场交易额录得941亿元，北京投资市场交易额录得380亿元。
各类投资资产中，办公楼仍占据交易主导地位。以北京和上海为例，2023年两座主要城市的房地产投资市场中，办公楼的成交占比均超过40%。
办公楼以外，零售物业的投资市场正在经历蝶变，值得关注。出于消费者对文娱、休闲等精神型消费需求提升，对物质消费更加追求极致性价比，零售物业迎来发展新机，也带动投资机会增长。例如咖啡茶饮、3C潮玩、宠物经济等业态在近期备受资本青睐，其对应的租赁机会均得到了推动;消费者对“悦己”和健康的追求，也促使香水香氛、运动等品牌的物业需求更为活跃，推动相应投资前景的提升。
仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，零售物业市场受到中长期新增供应减少、空置率降低的影响，将更加均衡发展。目前多个城市已经在部分板块迎来了投资的结构性机会，商业街区等与消费者新趋势相契合的“非标”项目，也正酝酿新的投资机会。
此外，物流地产市场在2023年呈现波动中承压复苏态势，尤其跨境电商全年净吸纳量超过250万平方米，这主要受到第三方物流引领需求增长、新能源汽车产业链提振市场需求和投资布局等因素影响。仲量联行预计，物流地产市场新增供应将在2025年后显著减少，多个市场将再次回归有效均衡。
长租公寓成投资热点赛道
仲量联行认为，随着中国消费面临结构性复苏，新兴资产流动性正显著提升，长租公寓开始迸发投资能量，有望成为热点投资赛道。
以上海为例，作为长租公寓投资市场最为活跃的城市，上海2021年-2023年长租公寓交易额分别为23亿、61亿和72亿，实现阶梯性爆发式增长。同时，长租公寓买家越来越多元化，排名前三的主流投资人分别为外资房地产基金、保险公司和金融机构，这侧面证明了外资对长租公寓板块的信心，以及长租公寓资产的吸引力。
长租公寓短期面临的冲击来自新增供应量大。以上海为例，仲量联行预计，R4和R2自持用地上建长租公寓的供应高峰会从2024年延续到2025年左右，此后市场整体供求将回到平衡状态。尽管近两年上海长租公寓整体供应较大，但不同区域会出现分化。仲量联行预测，到2025年上海长租公寓市场存量，62%将分布在外环外，中环以内区域仅占22%。
为应对长租公寓的冲击并把握未来机会，仲量联行认为，投资人选择标的时，需要避开未来有大量R4项目入市的区域，可以考虑周边有产业园区或办公人群的板块。同时，运营商可以考虑长短租相结合，保留部分长租，将部分物业短租，以提高资产运营效率，更好应对市场变化。此外，长租公寓市场的细分板块也可纳入投资考量，如蓝领宿舍、学生公寓、老年公寓等。
仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎指出，随着政策的持续支持、运营灵活度的增加、赛道的进一步细分，以及投资交易的日益活跃，长租公寓会从另类投资逐步向主流投资方向发展。(吴伟)
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