四川经济在线成都7月26日讯 上半年，成都服务业增加值同比增长5.1%。在此背景下，成都甲级办公楼市场增量需求维持低位，全市租金持续大幅下行，存量需求攀升明显，中大型企业流动结构性上涨。优质零售物业市场方面，零售市场迎来供应高峰，新项目高开业率叠加主力店填补带动空置降低，低客单品牌租赁相对活跃。物流地产市场因传统电商降本增效而产生的仓库整合、换租或萎缩，促使第三方物流跻身主力需求。
仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“上半年，成都产业和消费的双重动力得到加强和恢复。尽管存在结构性挑战，成都在新兴产业，如数字经济、低空经济、人工智能和锂离子电池等领域，取得了显著进步，展现出向‘新’向‘绿’转型的明显趋势。在消费领域，成都通过推动各种促销活动和实施大规模的‘以旧换新’政策，有效激发了居民的消费潜力。然而，商业地产市场目前仍处于调整阶段，需求略显不足。市场参与者需要准确把握产业投资和需求结构的机会，优化招商和运营策略、提高效率，以增强自身的抗风险能力，确保长期稳定发展。”
甲级办公楼市场市场增量需求维持低位
2024年上半年，天府新区再迎总部楼宇：电建西部科创中心，新增办公面积约4.3万平方米。截至目前，成都甲级办公楼存量达469.6万平方米，其中，总部楼宇占比达7.9%。预计2024年下半年，成都市场还将迎来中国民生银行大厦、大悦城控股西南区域总部、泰和泰国际法律服务中心等多个项目，其总部楼宇占比或将持续提升。
伴随总部交付，其租赁办公面积的退出持续受到市场关注。仅2023年下半年甲级市场录得约5万平方米需求退出，短期空置压力的攀升催化市场租金加速下行。尽管今年上半年总部搬出趋势稍有放缓，但伴随未来多个商办、产办总部楼宇的交付，存量楼宇租户稳定性仍将存在一定挑战。
自2023年第三季度起，成都甲级办公楼租金步入加速下行轨道。截至二季度末，成都甲级办公楼平均账面租金跌至88.9元/平方米/月，上半年累计跌幅达4.4%。尽管该跌幅数据较去年下半年稍有收窄，但考虑到当前租户预期的不稳定，预计今年下半年租金跌幅仍将难以回转。
该轮租金下行为成都甲级办公楼市场自2015年起最大租金调整。众多存量租户借此机遇调整其办公资产组合，以更低新租价格迁入更高品质楼宇，降低运营成本的同时，有效提升办公环境。于市场层面上看，价格策略有效提升市场流动，仅上半年成都甲级办公楼新租面积较去年下半年上涨14.3%。其中，迁移和扩张占比扩大约14.5个百分点。而从行业上看，该轮流动并未出现明显行业聚集特征，成交仍主要聚焦科技互联网、金融业和专业服务。
面积段上看，此轮价格调整有效撬动中大型企业办公变动需求。部分中大型企业历经1-2年谈判周期，于今年最终签署租赁协议。2024年上半年新成交中，500平方米以上企业数量占比达16.8%，较去年下半年上涨3.5个百分点，而2,000平方米以上占比则有约1.4个百分点上扬。考虑到当前楼宇价格优势，预计这一趋势还将延续至今年下半年。
值得关注的是，今年成交多是存量流动，增量增长并不明显。2024年上半年成都甲级办公楼净吸纳量录得6.4万平方米。其中，上半年租赁去化4.4万平方米，二季度仅为2.2万平方米，均较去年同期下滑明显。空置率方面，新增供应不显著，市场小幅去化推动空置率下滑至29.6%，较2023年底下跌0.7个百分点。
由于相对单一的业权形态以及充足的价格空间，自2023年起，成都甲级办公楼租金降幅明显高于乙级办公楼，致使两种办公产品价格不断缩短。截至第二季度末，成都甲乙级办公租金差异达22.8元/平方米/月，较2012年最高点下降超50%。在具有相同区位优势的前提下，租户流向甲级物业趋势明显。尽管受甲级价格挤压，乙级楼宇或将在下半年持续降价。然而，考虑到乙级较低的价格水平，其租金弹性空间已然有限。预计二者价差将在年底跌入18元/平方米/月，而甲级与产业楼宇的价差也将收窄至20元/平方米/月内。在相同区位条件下，不同类型办公客群重叠度将高速攀升。
“需求不断向下兼容。老旧楼宇、乙级乃至乙级品质以下存量楼宇的去化困境也将上升至较高水平。如何进行有效物业改造以及招商策略调整或成该类资产保值关键。而对于高品质楼宇而言，租户品质的差异化呈现对于楼宇管理要求也将上升至更高层面。”仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“对于迁移客户而言，租金预期的下行已不可避免。在此背景下，通过价格策略调整和沟通流程优化从而加速企业入驻，将成为各楼宇在下半年竞争中的关键要素。”
优质零售物业领域零售市场迎来供应高峰
上半年成都市共迎来六个优质零售项目开业，包括：东安天街、温江旭辉Cmall、光环购物公园、西源集、此地CyPARK、优客广场科华店约48.9万平方米，已超2023全年供应量，总存量升至1,196万平方米。伴随存量市场竞争加剧、居民消费趋保守，市场转向供强需弱，零售项目运营与招商压力增大，倒逼行业探索多元商业空间的可能性，新项目在场景创新和业态重塑方面实现迭代和突破。二季度，位于大源板块的非标项目此地CyPARK开业，建筑面积约4.4万平方米，为市内首个定位骑行的商业项目，与8.6公里的城市骑行道无缝衔接，并连接图书馆、大剧院、青少年宫等公共设施，形成一个半围合式的开放街区，引入MUCHBIKE、On昂跑、Undefeated、nice rice、Grid Coffee等品牌，打造潮流多元社群的商业公园。
2024上半年，成都社会消费品零售总额为5,068.3亿元，同比增长2.2%，较一季度2.7%的增幅放缓，居民消费信心仍需巩固。由消费端传导至品牌端，品牌租赁需求减弱，但上半年新开项目均为经验丰富的运营方，拥有丰富的品牌资源和联动机制，多数项目实现高开业率。同时，此前退租的超市、健身房等空置面积在二季度陆续补位，如：IFS引入香港健身品牌24/7Fitness、来福士引入道格韦恩、悠方引入DV Fitness;in 99引入盒马超市、财富又一城引入邻里超市等。受益于此，全市空置率半年环比降低0.9个百分点，至11.3%;若剔除新开项目与样本调整，全市空置率同样本半年环比降低0.4个百分点。
租金方面，面对需求放缓，运营商普遍采取先填后调策略，通过引入书店、儿童乐园、折扣仓储店等面积大承租能力较弱的业态，降低空置提升人气，帮助项目穿越周期，因此市场租金继续降低，上半年成都优质购物中心首层平均租金报381.4元/平方米/月，半年环比下降0.9%。
随着消费者对价格更加敏感，折扣服饰、平价服饰和传统国货男装品牌受青睐，性价比服饰品牌积极开店，如：BIGOFFS超级折扣、骆驼、红豆居家、Charles&Keith、七匹狼、与狼共舞等均有新店开业。餐饮方面，尽管二季度餐饮开店数量位居第二占27.5%，但餐饮空铺等待新品牌进驻的时间延长，且正餐品牌对单店面积的需求缩小，咖啡茶饮与烘培甜品的需求也较此前有所减弱，而简餐、快餐连锁品牌开店保持活跃，如：达美乐、星食日记等。相较于过去因定向业态招引而致商业面积长时间空置的情况不同，如今大部分项目放宽业态限制，积极引入台球、KTV、麻将馆等娱乐业态，以及医美机构等服务业态娱乐快速去化空置，二季度开店活跃的品牌包括：爵调台球、KK桌球、音乐派KTV、星聚会KTV、颜所FILLxSKIN美肤诊所等。
下半年，成都还将迎来保利时光里、金牛招商花园城、天府招商花园城等优质项目，共计约31.1万平方米，市场供强需弱的局面或将延续。国家统计局数据显示，2024上半年全国限额以上零售业单位百货店和品牌专卖店零售额同比为-3.0%和-1.8%。过去对商场营业额贡献占比较大的服饰、鞋包、化妆品、金银珠宝等时尚业态，在6月全国限额以上单位商品零售额同比均呈负增长。
面对时尚业态增长乏力，运营商打破固有的商场业态组合，为项目转型提供新思路，如：存量改造项目三千集天街，大幅减少时尚业态比例，调改成以“餐饮+生活服务+宠物零售+办公”为主的业态结构。仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示，“在时尚需求减弱的背景下，打破传统商场的业态配比，因时制宜以非时尚业态确立项目的定位与调性，提升与目标客群需求的契合度，实现吸引力回溯。预计未来将有更多零售项目突破业态配比边界，推陈出新响应随时代更迭的消费诉求。”
第三方物流跻身物流地产主力需求
2024年上半年，美库青白江物流园投入使用，市场新增高标仓面积6.4万平方米，成都高标仓需求呈低开高走态势。开年第一季度，成都高标仓需求迎来较大调整，传统电商和制造商均观察到因降本增效而产生的仓库整合，导致全市净吸纳量录得-14.9万平方米的历史最大负值。自第二季度开始，随着业主调整重点招引行业，以及618线上销售旺季到来，仓储需求回升至7.6万平方米，但上半年累计净吸纳量仍为-7.3万平方米。整体空置率较2023年末上升3.7个百分点至12.0%。市场需求呈现较明显的行业迭代特征。
在C端消费者保守、理性、追求性价比的消费趋势影响下，一方面拼多多、抖音、快手等一批平价电商商品交易总额持续高增长。另一方面以京东、淘天为代表的传统电商自2023年起销售额增长几近停滞。财报数据显示，2022年至2023年两公司的合计销售额年平均降幅达5.8%，市场份额不断被平价电商蚕食。受此影响，上半年传统电商京东、淘天的物流平台京东物流和菜鸟物流持续录得仓储整合、换租及缩租活动，主要表现为收缩外租仓库面积并整合进入自建仓库，以及将部分货品从高租金仓库搬迁至低租金仓库。此外依附传统电商流量而生的云仓运营商也受到波及，导致业务量收缩。由于两大电商在成都高标仓需求中占比较高，因而对市场带来较大负面影响。
全市空置面积增加，导致原本于2023年企稳的租金，在2024年上半年开始松动。全市平均租金较23年末下滑4.9%至19.7元每平方米每月，自有记录以来首次跌破20元大关。然而租金的下降也刺激了搬迁升级需求释放。一批服务食品饮料类传统零售商、白色家电的第三方物流企业，以及家居建材贸易商借机实现仓储扩张或升级。加之第二季度的618购物旺季加持，零售商贸企业整体需求有所回升。
除主力需求迭代外，在区域选择上，近期第一圈层核心物流子市场租金较高，且空置面积零散分散，租户面积选择十分受限。而拥有更多新项目、可选择面积多样且租金水平更低的第二三圈层物流子市场则更受租户青睐。其中以京东物流为代表的大面积租户，为降低仓库租金成本，缩减位于龙泉和新都的仓库面积，并转移至简阳、广汉、青白江等子市场。上半年，成都仓储新增需求高度聚集于第二三圈层物流子市场。
据仲量联行长期市场追踪显示，平价电商的高标仓需求远低于传统电商，其主要原因包括：第一，平价电商的白牌商家较多，客单价低，因而对仓储物流成本更加敏感;其二，相较于以品牌商家为主的传统电商注重的高品质、优质服务、高时效性的特性，平价电商商家和消费者对货品时效性要求较低，对于就近发货、全国布仓的需求较低;第三，平价电商平台的自营比例远低于传统电商，缺乏集中存储需求。以上多种原因均造成平价电商在高标库市场存在感远不及传统电商。
但平价电商点对点的直线分散发货模式也刺激了另一类业务增长——快递物流。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示，“未来快递快运类第三方物流企业将成为业务增长确定性较强的行业，虽然其仓库扩张步伐不及以往传统电商激进，但在高标库需求高波动的周期中，快递快运企业的仓储需求具有极强的稳定性，是未来短期较为优质的租户类型。”(蒋亮)
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