四川经济在线上海9月25日讯 在商办空置率较高、租赁住房供需矛盾明显的背景下，上海长租公寓市场迎来政策与资本双重利好。2025年截至8月，长租公寓成交金额已达71亿元，接近去年全年总额，显示出强劲韧性与吸引力。
内环及核心区商务楼宇空置率偏高，而长租公寓存量仅占6%，租赁住房供应存在明显缺口。“商改住”政策允许符合条件的存量商办项目改造为租赁住房(含人才公寓)，并建立成熟审批机制，为存量改造提供明确路径，缓解职住不平衡。
上海租赁人口超千万，租客结构多元，白领、陪读家庭、学生及自由职业者需求增长。租客对通勤便利和品质有较高要求。头部运营商通过宠物友好、社群活动、数字化管理及智能家居等差异化服务提升运营效率，并借助新媒体获客。优质项目有效租金甚至超过商办项目，印证“商改住”模式可行。
险资不仅投资成熟项目，也进入开发型项目，外资持续看好长租公寓的稳定收益与抗风险能力。内环及中环核心地段项目最受青睐，退出通道多元，包括公募REITs、私募REITs及大宗交易。未来，养老公寓、学生公寓等细分领域和品牌化运营将成为市场新蓝海。
上海长租公寓市场正进入政策驱动、存量焕新、产品升级、资本加持的阶段。聚焦核心地段、把握政策窗口、甄选优质运营伙伴，将是市场胜出的关键，而行业品牌化和细分赛道发展才刚刚开启。(夏天)
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