四川经济在线成都1月26日讯 戴德梁行1月26日发布《2021年成都商业及物流地产回顾与展望》报告，对甲级写字楼、优质零售物业、高标仓储、大宗交易等四个市场进行了回顾，并对其未来发展进行展望。
甲级写字楼市场：新增供应拉动需求释放
2021年成都甲级写字楼市场录得2个新增供应项目，带来新增供应69,766平方米，推动全市存量上涨至2,703,556平方米。其中，大源项目的入市在一定程度上缓解了城南板块供不应求的现象。因2020年疫情受到抑制的需求得到充分释放，全市成交量恢复常态，全年甲级写字楼租金同比上涨1.1%至112.0元/平方米/月，空置率下浮5.2个百分点至12.8%。
分区来看，城南的金融城及大源板块依旧表现强劲，其中大源在迎来新入市项目的情况下，空置率依旧同比大幅下滑7.6个百分点至8.2%，租金上涨0.9%至104.8元/平方米/月;同时，金融城空置率下浮6.0个百分点至4.3%，租金上涨3.3%至114.2元/平方米/月。
受中美贸易摩擦影响，我国在“十四五”规划中将科技创新提高到了前所未有的高度。其次，全国重要的科技中心作为成都发展建设的重要战略方向，TMT行业近几年发展迅速，2021年上半年成都高新技术产业实现营业收入达5,858亿元，同比上涨27.1%。2021年成都甲级写字楼TMT行业成交占比达27%，成为全年最活跃的行业，高出排名第二的金融服务业8个百分点。同样的，在甲级写字楼市场更成熟更活跃的一线城市，TMT、金融、专业服务亦是全市最活跃的行业。
戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，2021年成都活跃的甲级写字楼市场氛围有望在2022年延续，2022年较大规模的新增供应会在一定程度上有助于全市甲级写字楼需求的释放，缓解大面积租户“一房难求”的窘境，但也将使得空置率在短期内承压。另一方面，在全市大力推动和发展科技创新产业发展的大背景下，TMT将保持其稳定的高速发展，同时金融、专业服务依旧是成都甲级写字楼最活跃的租赁行业。
优质零售物业市场：城市零售商业领异标新
2021年成都优质零售物业迎来两个新增项目，共计23万平方米，推动全市存量上涨至约725万平方米。由于项目属于中档家庭购物中心使得全市最优层优质铺租金同比去年小幅下跌0.35%至628.8元/平方米/月。另一方面，在全市零售商业氛围向好的大环境下，空置率同比下滑0.2个百分点至7.0%。
2021年成都零售商业市场氛围活跃，“新”成为这一年的重要特征，包括新品牌、新场景、焕新商业、新赋能、新商圈、新产品等诸多方面。2021年成都持续发力“首店”经济，夯实全国首店第三城的实力，例如：GIORGIO ARMANI西南首家深度护肤体验店在太古里开业，意大利殿堂级珠宝品牌Buccellati布契拉提西南首店在国际金融中心IFS盛大开幕，MOSCHINO baby kids teen全国首店开业……其次，在新品牌方面，受益于成都城市更新的不断推进，成都在近几年涌现了大批小而精、有格调、有场景的本地品牌，并在2021年表现亮眼，如Wizar lounge、LANLIZI、干杯烧鸟等等。作为创新商业类型，提升消费动能的重要抓手，文化、生态、本地特色新场景在2021年的成都零售商业市场表现突出，其中Regular，In 3 Bean，兴隆湖水下书店等“公园+商业”项目都取得巨大成功。另一方面，城市级商业项目——IFS和太古里为应对市场变化与竞争，持续重仓首店、国际潮奢和传统奢侈品，进行了大范围的品牌升级、调位、扩店，以及国际品牌的首店引入，如De Beer 戴尔比斯西南精品店、Brioni西南精品店、法国高级时装品牌LANVIN、SoleStage 西南首店、Lego中国第七家旗舰店等大量国际品牌首店、旗舰店入驻IFS或太古里;FENDI、宝格丽、THOM BROWNE、梵克雅宝、Lululemon等大量品牌在原址或升级或扩店。IFS与太古里的不断升级调改使得成都春熙商圈，乃至成都商业地位得到不断巩固。此外，成都积极打造的第二个城市级商圈——交子商圈在交子大道的开街下正式揭开帷幕。另外值得一提的是，2021年猛追湾、1314爱情专线、玉林东路等城市更新项目陆续面世与成熟，不仅成为成都市民的消费新去处，更为成都本地品牌的生根发芽提供了全新的载体与可能性。
戴德梁行华西区商业地产部主管罗俊崴认为，在传统购物中心，尤其是城市级购物中心不断吸引全球、全国首店的同时，成都城市更新亦会为城市带来更多展现成都烟火气，生活态度的载体与本地品牌，未来成都的商业将呈现国际化、本地化齐头并进的发展态势。其次，成都第二个城市商圈——交子商圈汇聚了环球中心、银泰in99和成都SKP(在建)在内的8家大型商业综合体，已初具规模。有别于春盐商圈，交子商圈更聚焦成都城南及高净值客群，有望在政府的引导下快速成长为成都创建国际消费中心城市的核心商圈之一。
罗俊崴指出，成都已成为仅次于上海、北京的首店“第三城”。根据国际消费中心城市规划目标，成都势必持续发力“首店经济”，通过首店巩固成都的西南消费中心地位，释放成都消费商业魅力，助力成都商业的不断焕新蝶变。随着消费者越发注重情感关怀和对生活态度的表达，打造具有文化、科技等属性的多样消费创新新场景不仅有助于品牌、项目，更有助于城市塑造自身独有标识和竞争优势。
高标仓储物流市场：供需两旺
2021年成都高标仓储物流市场新增供应量57万平方米，推动全市总存量达到507万平方米。大面积租户需求释放，推动全市高标仓储物流市场空置率下跌1.9个百分点，至14.0%，同时业主通过降价推动去化，使得全市租金同比下跌2%至24.0元/平方米/月。分区来看，2021年在大体量项目入市的推动下，青白江铁路港子市场存量达到115.8万平方米，成为仅次于龙泉驿公路港的第二大子市场，但受新增供应影响，该区域空置率被推高至26.2%。
戴德梁行华西区产业地产部主管盛杰认为：在成都一手物流用地供给量持续紧缩的大背景下，市场未来供应量将呈下降趋势，在需求量被持续看好的情况下，预计未来成都高标仓储物流市场的去化压力将得到缓解，并逐步迈入存量市场。在西部陆海新通道、成渝地区双城经济圈等利好政策的带动下，成都外向型的内部枢纽地位将得到进一步提升，预计电商、第三方物流和零售业租户将持续保持活跃，同时制造业租户亦将保持旺盛势头。
大宗交易市场：市场活跃度提升
2021年，成都大宗交易投资市场活跃度有所增加，录得大宗交易6宗，总交易额约为145亿元，包含来福士资产包、招商大魔方、华润大厦B座等优质物业。近年来，成都写字楼市场进入存量时代，新增供应有限，加之租户需求较为旺盛，租金、空置率等指标持续向好，在此背景下，写字楼物业成为投资者的主要标的，2021年成交金额来看，写字楼占比达55%。
从交易物业类型来看，无论是全国，还是成都，写字楼依旧是投资人/机构的偏好物业类型。从交易总额来看，2021年成都写字楼投资总额占全市约30%;从投资宗数来看，写字楼成交占所有类型66.7%。目前来说，投资者对成都商业物业购置较为谨慎，其主要原因是购置商业物业对投资者的运营能力、资金能力等都有较高要求，且投资回报与其他物业相比处于较低水平。但长远来看，作为西部中心城市的成都，强劲的消费力、持续增长的常住人口等利好都有望成为投资者购置商业物业的推手。
戴德梁行华西区资本市场部主管秦朗认为：在政府对房地产行业的持续调控下，部分开发商将出现资金短缺，乃至资金链断裂等风险，从而将不得不通过出售核心区资产的方式实现资金回流，因此我们预计未来核心区的大宗交易机会将会增加。其次，在中美贸易摩擦下，“内循环”在中国经济发展所扮演的角色将愈发重要，从而国企、大型民企的企业规模、投资能力也将得到提升。另一方面，疫情的持续亦导致外资企业被迫放缓在中国的投资步伐。因此，未来成都的大宗交易依旧以内资机构为主。
秦朗指出，近年来，成都写字楼购置后自用需求稳步增长，据不完全统计，2020年大宗成交中写字楼部分自用投资占总投资额的33%，而2021年部分自用投资占比攀升至40%。目前宽松的货币政策让实体企业拥有了更顺畅的融资渠道，使得实体企业得到良性发展，尤其是科技、生物医药、医疗等行业更是实现了快速发展，未来实体企业购置自用型物业，也将逐渐成为大宗交易市场的主要投资需求之一。(蒋亮 代朗)
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