四川经济在线成都1月15日讯 1月15日发布的仲量联行《2020年成都商业地产及仓储物流市场全年报告》显示，受疫情影响始于冰封的成都仓储需求迅速回暖于本地社区与生鲜电商的崛起。而多样化的仓储需求，亦倒逼业主创新产品。展望未来，成都仓储市场基础设施战略地位进一步凸显，高标库产品的投资潜力被持续看好。
“疫情间仓储物流承担起防疫保障、民生供给、商贸流通的重要职能，成为不可或缺的民生经济稳定器，以社区电商为代表的新兴零售也成为其核心需求来源。”仲量联行成都董事总经理谢凌说道。
报告指出，2020新年伊始，春节假期叠加新冠疫情使得成都本地仓储租赁活动在一季度这个原本的传统淡季进一步降至冰点。另一方面，大电商部分市场租赁需求回撤至自建库活动持续发酵至2020年初，加之此前备货双十一的短租客户到期退租，更是加剧了这一情势。电商聚集度较高的龙泉驿、新津子市场入驻率出现显著下滑。而原定于一季度交付的新项目纷纷推迟入市，成都高标库市场供需按下暂停键。受此影响，全年高标库新增供应共计43.4万平方米，低于此前预期。
令人欣慰的是，2020年成都社区生鲜电商迅速崛起，在互联网巨头的资本加持下助力仓储物流市场涅槃重生。截至2020年末，美团、滴滴、京东、阿里等互联网巨头均在成都开设社区生鲜电商业务，加之老一批入局者如兴盛优选、叮咚买菜、十荟团等，社区电商行业可谓百花齐放。2020年全年高标库新增租赁面积中，社区电商企业的仓储面积占比例高达11%，超越制造业成为成都仓储市场第三大需求客户。
而除社区生鲜电商外，传统线上线下零售业的回暖也不容忽视，网络零售更是成为2020年中国消费市场的重要稳定器。这与2020年经济全面数字化转型不无关系，无论是制造业，抑或服务业都不约而同地选择多渠道、线上线下融合的营销场景。而多元化的营销渠道也对企业物流供应链管理能力、仓储分拨效率提出更高要求，从而带动其高标库需求增长。
在社区生鲜电商、零售业以及第三方物流强势需求带动下，市场净吸纳量于第二季度由负转正，并在下半年迅速回升。全年净吸纳量大幅回升至69.8万平方米，市场整体空置率在第四季度末录得18.9%，同比回落9.1个百分点。
报告同时指出，虽然仓储需求在2020年表现不俗，但受租户的不稳定性以及持续的新增供应影响，高标库租赁市场竞争依然激烈，持续压低市场平均租金。但业主也在年内注重打磨仓储品质和提升产品多样性。例如2020年市场录得更多新项目以干仓搭配少量冷仓 的形式投入市场，以应对日益增长的生鲜电商、连锁轻餐饮企业的仓储需求。此外针对第三方物流的定制库和仓储改造成为业主差异化竞争的手段之一。通过柔性产品竞争，高标库平均净有效租金跌幅于第四季度开始收窄，但较去年同期仍下跌5.5%至22.8元每平方米每月。
从2021年的情况来看，高标库市场将迎来约53万平方米的新供应，其中近8成位于青白江子市场。从需求行业来看，电商领域你方唱罢我登场：随着社区电商仓储需求在2020年已几近饱和，预计其将在资本红利透支和监管政策趋紧的2021年进入优胜劣汰业务整合，需警惕其退租风险。除社区电商外，随着个性化消费、品质化消费的崛起，未来将有更多的细分领域垂直新零售企业崭露头角，建议优先关注运动、母婴、宠物等领域的新兴集合品牌。
对此仲量联行华西区工业地产部负责人尤鹏伟表示：“尽管成都正在经历第二轮高标库集中供应期，但未来仓储用地供地量势必收紧，而成都主要仓储地区终将步入供不应求的业主方市场。2020年，疫情下的高标库需求逆势增长，基础设施战略地位进一步凸显，我们持续看好高标库产品的投资潜力。”(蒋亮)
|
