四川经济在线成都6月1日讯 后疫情时代下，业主与联合办公品牌方间的博弈关系发生了怎样的变化?全新均衡状态下，双方的最佳决策又是如何的呢?在总量变化外，玩家更替、产品迭代等结构性机会依然存在，而二线城市中仍有多家联办品牌正在进行选址。
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二级租赁市场跌宕前行，面积调整、产品迭代以及多元服务成为主要策略
起源于双创时代机遇，成长于共享经济逻辑下的资本助推，仅2017-2018年间，头部联办品牌融资金额超160亿元，其办公楼租赁需求飞速攀升。而从当时业主接受角度上看，一方面，由于多数1.5线城市楼宇空置压力高企，急需大面积去化;另一方面，传统开发商对于精装办公运营经验仍相对缺失，多意向引入经验丰富的办公运营商。因此，在这三年间，优质楼宇中频繁见到联合办公品牌进驻。以成都为例，2018年甲级市场联合办公新租面积超10万平方米。同年重庆市场新租面积更是接近19万平方米。
2019年，融资和上市接连失败，联合办公盈利模式成疑，扩张暂停，行业进入深度整合期。头部品牌甚至关停高空置项目，关注重点回归存量经营。进入2020年后，疫情席卷全球，经济整体受挫，中小微企业冲击明显，二级市场转租每况日下。为进一步实现存量去化，在现有租赁成本难以调整的前提下，运营商多采取以下模式：
模式一：降低或后置成本。除开租赁成本外，装修、运营成本构成最大支出。因此2019年后联办产品多选择降低装修标准或实行分批装修，缩小公区配套面积，扩大可租赁面积等等。从产品角度上看，西部城市中多见以面积或小单元对外出租类产品，平均精装成本约在800-1,400元/平方米(不含公区)。截至目前，成都、重庆、西安市场约130万平方米的联办面积中近九成属于该类产品。当然，市场仍有约12.3%的产品更加专注于品质以及共享空间的打造，只是在当前供需情况下，该类产品的市场客群，特别是在非一线城市，仍相对有限。
模式二：从服务端寻求破局之路。竞争持续加剧，依托用户规模及品牌优势提供精细化的运营管理成为部分品牌发展重点。绝大多数头部品牌为企业提供行政、法务、税务等服务。部分头部品牌转型电商赛道，从而加大企业盈利空间。仅上市公司数据显示，2014年，联办行业增值服务营收占比约7%，该数值在2022年已攀升至15%水平。
下一个五年
迈入续租季，供需逻辑仍是重点，城市运营商或成全新定位
进入2023年，第一批联办进入续租期。运营商与业主再次坐在谈判桌上，其博弈结果将如何走向，主要需要回答以下问题：
一、办公楼市场稳定器功能是否仍然存在?
2017年，成渝甲级办公楼市场空置率均处于30%以上，较大的空置压力促使业主方出租联合办公意愿明显。该策略有效提升楼宇入驻率，降低财务压力，稳定市场租金，其因此被称之为楼宇经济的稳定器。
进入2023年，成都市场再次进入供应周期。一季度甲级市场空置率已然升至29.8%，新兴区域如天府新区和城东更是维持50%以上空置水平，部分板块一级市场压力持续。重庆、西安市场仍处去化阶段，一季度甲级空置率分别录得29.1%、30.9%。因此，尽管越来越多的开发商入局联办市场，核心区域竞争压力上涨，但就西部城市整体而言，其联办稳定器功能仍然存在。
二、再次启航，联合办公未来又将何去何从?
由市场决定的办公产品本无对错，玩家如何在当前的竞争格局中找到生存空间则为当下关键。
从办公运营商角度看，寻求更低租赁成本物业仍将是当前主要策略方向。而其低租金且业权单一的需求特征势必将成交引导至成熟商务区内产业园区、非标物业以及旧改类等物业。自2022年起，成都新成交面积中约有64.6%的选择以上物业。而实现这样供需匹配的逻辑在于：首先，该类物业土地或建安成本较低，其租金预期远低于周边优质办公楼宇;其次，该类资产多归属于国有资产。随着国有制改革的不断推进，其盈利性需求持续上涨，但其招商运营经验的缺乏急需依赖成熟运营商进行填补。当然，除了单纯降低租赁成本，拥有较强品牌效应运营商同样可以借由与业主达成战略合作关系构成资产托管模式，将成本向后期转移。
仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示，“迈入联办续租季，对于业主与运营商而言，是否实现租赁关系的延续，很大程度取决于市场供需情况与业主自身产品的调整。而对于新入品牌而言，其物业多元化策略的选择正是全新博弈关系下形成的最优决策。当我们从宏观、城市发展的角度上看，办公业态轻资产模式的全面铺开，将有效盘活城市存量资产，城市运营商或许将是联合办公品牌将扮演的全新角色。”(夏天)
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