四川经济在线成都1月7日讯 来自仲量联行的一份报告显示，2021年，随着成渝地区双城经济圈和成都都市圈建设持续推进等多个因素发挥作用，成都甲级办公楼市场全年需求已恢复至疫情前水平，租金企稳，进入短暂上涨周期。优质零售物业市场方面消费数据回暖，市场呈现结构性复苏。物流地产方面空置率大幅回落，租金止跌回稳，高标库市场迎来投资窗口期。
甲级办公楼市场需求恢复至疫情前水平
数据显示，2021全年成都优质办公楼新增供应约44.5万平方米，其中甲级新增15.9万平方米，同比持平。而项目延期交付将推升2022年供应增量预期，上半年预计超50万平方米甲级办公楼面积入市，届时市场去化压力或将再次回升。
报告指出，2021年成都生产生活基本恢复至疫情前水平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录得24.1万平方米，同比增长一倍，与2019年基本持平。其中，科技互联网行业成为第一关键词，对新去化面积的贡献率高达23.7%。多家外省头部企业产业转移，聚集成都。本土企业成长迅速，截至年末成都境内外上市公司达到128家，数量位居中西部第一。在年内新增供应较少的情况下，成都甲级办公楼市场出现局部区域供不应求，全市空置率于年末再次回落至20%以下，报19.8%。全年平均租金更是实现自2018年后的再次增长，同比增幅达0.7%。
令人欣喜的是，成都城南租金售价双双上涨，使得成都双核市场名副其实。报告指出，自2017年开始城南甲级办公楼供应规模已然比肩传统CBD，但由于早期供应集中且商务氛围不成熟，城南楼宇的租金难有起色。2021年，产业结构优势赋能金融城与大源，加之周边商业市场逐步成熟，区内办公租金涨幅明显，全年同比分别增长2.8%、5.1%。历经一年时间，金融城与市中心的平均租金差异更是从10.6元/平方米/月收窄至2.7元/平方米/月。来自租赁市场的积极信号传递至资本市场。下半年，金融城录得两栋大宗交易;按全口径(非同口径)计，城南散售办公楼成交价格同比增长21.7%。
报告同时指出，疫情推动成都办公楼市场加速步入楼宇智能化时代。自2020年下半年开始，为有效减少办公人群交叉流动，提升楼宇管理效率，越来越多甲级项目采用数字营销、扫码访客、人脸识别、自动测温以及外卖、快递垂直机器人等技术。截至2021年底，成都甲级办公楼科技渗透率实现64.2%。
优质零售物业市场呈现出结构性复苏态势
报告显示，成都优质零售物业市场总存量去年突破千万大关，仅次京沪位居全国第三。
2021年，全市保持供应高位增量，新增10个优质零售物业项目，共计约90.6万平方米，推动市场总存量达到1,034万平方米。面对市场需求的不断变化以及新入市项目引致的竞争压力，存量项目承压，加速调整，导致四季度市场平均空置率环比上升0.5个百分点至8.9%，但全年市场复苏态势并未改变，全年平均空置率同比仍下降0.2个百分点。租金方面，购物中心首层传统零售业态承租能力有所减弱，但成熟的零售运营商不会降低对租金的预期，而是持续寻求租金的增长，转而吸引更多有承租能力的租户，购物中心首层的新能源汽车、潮玩、美妆等业态比例扩大。受此影响，全市优质购物中心首层平均租金同比上升0.5%，报354.1元/平方米/月。
疫后消费者行为出现新特征，零售物业市场呈现结构性复苏态势。
仲量联行方面指出，所谓“结构性”是指与项目的区位、规模、定位以及招商运营能力存在直接联系。对于高端零售物业项目或地标项目而言，高收入客群、VIP客户是关键，而此类消费者的消费力受疫情影响较小，加之出境管控，国内奢侈品消费持续繁荣。2021年核心区位的高端零售项目实现收益增长，并进一步加大对高端奢侈品牌的招商。年内，Celine、Burberry、Louis Vuitton等品牌进驻太古里，备受市场关注。
报告认为，展望2022年，城南、城东将是市场新增供应的主要板块。未来，成都SKP、环贸ICD等地标项目仍是市场关注的焦点。同时，缺乏零售商业运营经验的开发商在拿地压力下，也不得不关注零售商业的资管与运营。为快速补足短板，与成熟运营商合作的轻资产模式成为时下解决方案。第四季度的乐家·保利广场，便是轻资产合作模式下的商业项目。面对竞争日益激烈的存量市场，未来轻资产项目将越来越多，包括华润、龙湖等在内的优质运营商，也将加速轻资产管理输出。
成都高标库市场迎来投资窗口期
回顾2021年，成都高标库需求延续上年的活跃态势，全年净吸纳量录得71.2万平方米，远高于38.5万平方米的新增供应量。持续旺盛的高标库需求拉动全市平均空置率同比下降8.6个百分点，至年末报10.3%，达到过去八年的最低值。
2021年第四季度，成都高标库平均有效租金环比微涨0.1%至22.4元每平方米每月。这是成都高标库市场连续22个季度租金下调后，首次录得较明显企稳信号。“这一方面得益于活跃的需求拉动空置率显著回落，业主租赁压力以及降租意愿有所下降。另一方面，从一手土地市场出让情况来看，成都仓储开发土地出让面积自2020年起录得显著回落，预示成都高标库市场未来集中供应风险显著降低。”仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示，“在需求稳定增长的预期下，业主低价竞争格局难以持续，租金有望于2022年步入上行通道。”
综合分析近两年成都高标库建成项目成交价格以及未来租金的走势，仲量联行预测，未来较低的空置水平将有力支撑核心物流子市场高标库项目资本值增长，全市平均资产回报率未来三年预计分别同比下降5、6、6个基点至5.57%、5.50%、5.44%。2022年，租金企稳以及优质仓储物业的增值预期都将为成都高标库市场打开新的投资窗口。(蒋亮)
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