四川经济在线成都3月15日讯 “成都是西部最大的经济实体，也是一个非常好的金融中心。如果运用好了不动产投资信托基金，可以盘活很多的资产。”3月15日，主题为“聚势REITs，赋能产业——量体裁衣，成都国有企业的REITs之路”论坛盛大举行。专程来蓉出席论坛的戴德梁行大中华区行政总裁及环球董事赵锦权说，“要做好这个REITs，需要有好的专业人士协助。”
今年2月底，成都发布的《关于聚焦产业建圈强链支持实体经济高质量发展的十条政策措施》中表示：“支持国有企业运用不动产投资信托基金(REITs)等工具转型运营标准厂房、专业楼宇等载体，推动资源资产化、资本化、证卷化，形成载体资源良性滚动开发运营模式。”那么成都怎样才能用好REITs呢?赵锦权为成都支招说，“成都的REITs市场目前是培育阶段，想要把盘活企业做出来，企业首先要培育好自己。”
赵锦权指出，做好REITs的关键是要有好的回报才能吸引到投资人参与，因此在这个过程中专业人士的作用非常大，“先在哪些领域推出?一定是要让投资者自己感兴趣。要找有品牌有经验的专业机构帮助做好前期工作，培训好企业，做出示范效应，下一步就比较容易了。”
规划前置，提升发行效率
REITs不仅可以盘活存量资产、打通投融管退的闭环，也可以有效降低企业资产负债率，为市场的健康发展提供必要金融支持。随着国企改革的不断深化，优质国有资产的保有量越来越成为国有企业的核心竞争力，盘活存量资产就显得尤为重要。而资产证券化正是盘活存量资产的重要途径。
戴德梁行成都公司估价部董事林丹表示，“支持盘活存量资产，引导国有企业深度梳理存量基础设施项目，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目孵化培育，探索建立从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，打通“投资—运营—退出—再投资”完整链条，从而形成良好的投资循环。
针对国有企业及资产特点，林丹建议除了关注资产证券化发行的关键环节，还应重视发行规划环节及资产培育环节。“针对国有企业资产证券化路径，建议可以分成三个阶段。发行规划阶段针对国企经营性资产进行摸底调研及识别，根据企业战略、资产特点、金融产品特点等，制定企业资产证券化发行总体规划，解决发行路径和时间问题;资产培育阶段结合资产的动态表现，针对性地拟用于发行REITs的底层资产进行辅导培育，主要关注于合规层面和收益层面，使得各项指标满足发行REITs的条件;实施准备阶段启动发行工作，遴选中介机构，前置主管部门沟通，制定交易结构和资产包装计划，开展正式发行工作。
盘活优质资产动力足
在构建以国内大循环为主体的背景下，REITs市场既可以促进资本市场改革创新，也能为基础设施建设注入新的活力。目前，越来越多的央企、国企认识到REITs这一金融产品的重要意义，REITs市场纵深发展可期。
来自公募基金代表的中航基金不动产投资部总经理宋鑫表示，“随着公募REITs项目的成功发行，募集资金在偿还负债、充实资本金、弥补资金缺口后，可进一步提升公司造血能力，有利于后续对外融资工作的开展及融资成本的压降。”
REITs作为一种新型的投资工具，未来在推动经济高质量发展方面有着广阔的市场前景和潜力，但要充分发挥其投融资作用，需要政府、监管和市场主体的共同努力，不断加强政策引导和支持的力度，不断创新和完善业务模式，推动REITs市场健康发展。
对此出席论坛的投行代表中金公司投资银行部执行总经理汪诚表示，“成都尚有大量且优质的存量基础设施资产，通过盘活存量既可以扩大有效投资，又避免了过去无序举债的现象。”
基础设施REITs提供未来发展新方向
据了解，戴德梁行作为长期服务REITs行业的估值机构，共参与超过160单类REITs及CMBS，累计发行规模超过3500亿元;在公募REITs领域，已为12单公募REITs提供估值服务。戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝介绍说，“目前公募REITs分为产权和收费收益权两大类资产。以产权类REITs为例，目前有8单是专注于一线城市资产的REITs，也有7单REITs包含二线城市的资产。而收费收益权REITs的资产所在城市更加多元化。相信以成都为代表的强二线城市，未来在REITs市场会扮演更重要的角色。”
戴德梁行大中华区行政总裁及环球董事赵锦权表示，“2022年中国内地基础设施REITs市场快速发展，进一步推动了资产定价的透明化。以仓储物流、产业园、工业厂房、租赁住房和数据中心为代表的资产类型，受到投资人更多的关注与青睐。”
赵锦权预计，未来，清洁能源、新基建等行业也有望加入基础设施REITs试点，“预计今年会有更多基建公募REITs获批投放市场，为新项目的建设提供更有力的资金支持。”(蒋亮)
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